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楼市剥掉伪装!多个城市2010-2016年房价一分没涨

2019年06月27日 10:44    来源:新安房产网    作者:本站
核心提示:1-2月份,正值寒冬,楼盘去化率跌破30%,多个热门城市土地流拍率维持在20%以上,房企资金面越来越紧张,债务违约事件屡见不鲜,部分购房杠杆较高的城市,也传出了炒房客弃房断供的消息。

今年的楼市,可以用四个字来形容:跌宕起伏。

1-2月份,正值寒冬,楼盘去化率跌破30%,多个热门城市土地流拍率维持在20%以上,房企资金面越来越紧张,债务违约事件屡见不鲜,部分购房杠杆较高的城市,也传出了炒房客弃房断供的消息。

3-5月份,楼市正式复苏,尤其以长三角、珠三角城市群为典型,地王重现,购房者信心高涨,部分城市拿着全款可能都买不到房子,限价楼盘成为“香饽饽”。

进入6月份,调控预期愈加强烈,房企融资额创出2017年以来超低值,苏州、合肥、东莞、西安连续出手,针对限售、限购、公积金、土拍做出更加严格的限制。

数据显示,2018年5月以来,300城宅地成交建面累计增速达到32%的高点后持续回落,2019年5月降到5%。

,一直持续到现在,各线城市投资均已出现见顶迹象,印证了房地产投资拐点已现。

从这个角度来看,楼市已经剥掉了“伪装”。

为什么说是“伪装”呢?在2016-2018三年内,各城市房价轮动上涨,普涨式的炒作,成为这个时期楼市的典型特征,更容易让人产生一种幻象:房价似乎会永远涨下去。

6月24日,中泰证券宏观分析师梁中华在2019年中期报告中指出,2016年四季度开始收紧大城市调控,大城市房地产从2017年二季度后开始呈现调整;而小城市一直在进行棚改货币化刺激,直到去年下半年政策微调。

但地产看似总量稳定的背后,也蕴藏着下行风险,尤其是小城市。梁中华称,他观察了100个城市,房价在2010-2016年间几乎一分未涨,主要原因在于城镇化需求增加同时,供给也增加,各地都在做新城开发。

目前绝大部分城市的房价收入比超过15倍,也就是说,一对夫妻买一套100平米的房子,需要15年的全部可支配收入,如果平时花去一半,就需要翻倍到30年。

按专家的观点,在2016年之前,其实绝大部分城市房价一直很平稳,这就是过去三年楼市的“伪装”,直到今年才真正被剥掉了。

首先,“虚胖”的城市会露出本来“面目”。

什么叫“虚胖”?指的就是那些在2016年之前房价萎靡不振,2016年之后突然大涨的城市,它们在短短三年内并没有充分的人口流入,也缺乏完善的就业机会,仅仅是靠棚改货币化安置区位优势概念新城区建设来拉动楼市的景气度,因此,在短短几年的“好光景”之后,长期走熊将不可避免。

具体而言,中西部的地市和县城,非核心城市群周边的三线以下城市,常住人口小于50万,去化周期长达20个月以上,潜在土地供应达两年以上的城市,均包括在内。

其次,高杠杆购房者的压力会加剧。

有机构剖析了我国居民的资产负债表,发现有6成居民资产直接或间接配置到了房地产相关领域,这样做有利也有弊,比如,2017年房产增值是居民可支配收入增幅的2倍,2018年达到了3倍。

简而言之,在以前,房价涨得越快,高杠杆购房者越受益。

以后就不同了,一旦房价进入“稳中有降”的趋势,高杠杆的投机客会首先个受到冲击。

一方面,是持续增加的高额月供压力,另一方面,是房产市值缩水带来的亏损压力,再考虑到房产税、空置税等未来可能落地的不利因素,可以预见的是,靠房产升值就能“躺赚”的年代,一去不复返了。

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